遭遇“长租杀熟”，95后蜗居的长租公寓未来也是“扑朔迷离”？

第一，空置率和折旧将影响今后的扩张步伐 。如蛋壳和青客之流的公寓，几乎就是资本催熟起来的，2020年疫情影响下产生高空置率，而长租公寓的折旧成本很高。以蛋壳公寓为例，2019年产生了11亿元的折旧，再加上扩张和一般经营支出，将是一笔很大的费用，将直接拖累接下来一两年的扩张步伐。

第二，融资活动将直接受阻。 青客和蛋壳都赶在疫情之前上市，这对于两家公司来说极为幸运，租赁大环境的恶化直接体现在公司财报上，此类上市公司在做表筹备上市时，尤其强调规模增速与盈利趋势，2020年打算了财报中原本预期“漂亮”的数据，使得原本在2020年有计划上市的公司，不得不搁浅，只得继续依靠风投市场融资。

第三，集合式公寓的基本盘更牢固。 房企系公寓一直对分散式公寓没有什么兴趣，很大一部分原因是可控性太差，后期折旧成本与管理成本太高，难以构建护城河。而房企的集合式公寓很大一部分来自于自建，做公寓更类似于传统的物业，由于中国土地性质特殊，所以在会计科目上会体现为金融资产，在成本控制上房企系显然更有优势，这也是万科放弃“万村计划”的原因之一。疫情平稳后，集合式长租公寓在成本控制和管理上更有优势，房租降价幅度普遍比长租公寓低。

第四，存量消化不足，将可能“劣币驱逐良币”。 一直以来，普遍认为租赁市场是“良币”驱逐“劣币”，但即便是一二线城市，长租公寓的覆盖率也远远不够，疫情期间高比例的空置率就体现得十分明显，以十年二十年为周期来看，“良币”驱逐“劣币”或许是一个趋势，但是从格局重塑的角度上，长租公寓在与业主、租户“博弈”的过程中，并不能占到什么优势。本质上来说，长租公寓从业主高价租来房子改造，然后提高开单出租，实际上拉高了房租。过去，业主对租金的感触并不深，而伴随“房租不炒”和各地的楼市防控，业主开始注意房租这种“边角料”，宁愿自己经营租房或交给不做改造的“二房东”打理。而站在租户的层面，向业主直租是一个更好的选择，出现简单装修的“劣币”，驱逐服务更好的“良币”。

以上这四点，给原本势头正猛的分散式长租公寓按下了一个暂停键，但是由于政策、资金、模式上的不同，房企系受到的“博弈”摩擦影响更弱。

结语

长租公寓在过去几年饱受质疑，但是幸存下来的头部品牌，已经获得了下一张入场券资格。

疫情对长租公寓的未来或许有限，但是在行业内部，却是分散式公寓与集合式公寓竞争的节点，加速分化的开始。

或者，这将决定诸如“蛋壳”、“自如”、“青客”、“魔方公寓”之流的天花板。

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（编辑：衡阳站长网）

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