末路转战的房企到哪儿享受了丰盛的晚餐？

原标题：末路转战的房企到哪儿享受了丰盛的晚餐？

编者按：本文来自微信公众号「诸葛找房」（ID：zhugefangnews），作者：小诸葛，36氪经授权转载。

从我国近几十年的发展情况来看，老祖宗的话真没说错，土地确实越来越值钱，不少开发商为土地抢破头，花重金也不惜拿下地王。

但奇怪的是今年以来一线城市流标8宗，流标数量同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达700%；二线城市流标68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期上涨了53%。

从人人争抢的聚宝盆，到烫手的山芋，土地市场到底发生了什么？开发商们又为何一反常态？

房企末路从何而来？

随着商品房和银行贷款出现，土地价值被开发商大幅度挖掘。这些年开发商总能从各种渠道筹集资金，用银行的钱，用买房者的钱，用各式各样的营销手段，赚得盆满钵满。可以说各大房企这些年为一二线城市的房价出了不少力。

但花无百日红，黄金年代总有过去的时候，现在出售的地块多多少少都会附带一些限制要求，如需要开发商自持产权年限的只租不售土地，如需要建设一定比例保障性住房的土地等等，这些可都是开发商的大痛点。

除此之外，还有一个重要的原因是拿地价成本太高，以今年一月份流拍的丰台区花乡白盆窑村BPY-L010地块的起始楼面价来看，初步计算起始楼面价达3万/㎡，而售价限价4.3万/㎡，价差中扣除各种成本税费，乐观来看利润率只剩下3%，很多房企根本难以承担如此高额的成本和被压缩得如此低的利润空间。

随着资金紧缩，房产市场慢慢降温，眼下开发商高溢价拿地的风险远远大于收益。要知道撑死胆大的饿死胆小的投资理念真的不适合现在的房产市场。

各大房企在利益收缩，成本增加后，即使再不甘心，多数都选择转战他地或加速转型。出来混哪有不还的道理，凭借之前的东风饱了口腹之欲之后，开发商是赚了钱，但与下棋之人比起来，还是螳螂捕蝉黄雀在后。

万科董事会主席郁亮在6月29日召开的2017年年度股东大会上表示：十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。作为地产行业的龙头公司，“未来，万科要做美好生活的服务商”郁亮的这番话似乎也在警醒人们。

一二线碰壁，三四线热情

和一二线土地流拍情况严重的现状比，三四线可是一片火热！！

就近期公布的各地土地市场信息显示，截至7月18日， 50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，50个城市中不少是三、四线城市。可见房企拿地重心已开始由一二线城市向三四线城市下沉。

而三四线城市除了拿地增长之外，销售额也在增长。从2017年百亿房企的销售额来看，一线城市贡献占比下降6.3个百分点至20.7%；二线城市贡献占比上升5.4个百分点至61.2%；三四线城市贡献占比上升1个百分点至18.2%。

繁荣背后的危机

各地卖地情况呈现出冰火两重天的局面，以在三四线尝到巨大甜头的碧桂园为例，2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长78%，稳居房企首位，而这一成绩里三四线城市就贡献了58%的销售额，这对他在世界500强榜上排名跃升100多位功不可没。

三四线城市楼市“繁荣”的主要原因多是棚改带来的货币及需求刺激，加上一二线城市调控的溢价，短期内推动了房价和销量的上升。

但从长期来看，由于缺乏产业和人口支撑，棚改货币化安置的拉动效应将会逐渐减弱，加上部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，导致支撑房地产市场的长期动力不足。

不得不说购房者的潜在危机正不断靠近，之前《秋意渐浓，三四线楼市怕是要凉凉了》中就有过详细的分析。

转战为逐谁的利？

企业的目的是盈利，各房企转战自然也是为逐利。当一二线楼市被限价，相对宽松的三四线城市就成了各大房企的“游乐场”。从这两年三四线城市的发展态势能看出，房产市场的利润并不见得会比一二线低，但说到底转战三四线又是逐的谁的利？

一二线城市的房价，因为有强大人口基数和相对好的经济发展来承接，土地市场和房产市场都可以通过时间慢慢消化，但是三四线呢？又需要多少时间来消化？

既然购房者对人口净流出的三四线城市没有持久的需求，那房企自然也不会浪费时间耗着，更不会像之前一样一个楼盘卖几年。从前几天新闻中所说的各房企“快速回笼资金”可看出他们目前走的路主要是：标准化、速开盘、快回笼、快进快出。

一旦房企“退出去”了，各城市卖地造成的杠杆总要有人接收，也总会有人接收，由于一二线需求的外溢，导致三四线房价上涨的部分，更要有人接收。

对刚需朋友来说早上车自然有早上车的好处，但是对于非刚需来说小诸葛必须提醒大家，就别再往楼市冲了！投资还是要慎之再慎，别匆匆忙忙入场，最后却赶了个高成本的“晚集”。

（编辑：衡阳站长网）

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