IDC圈时评：什么样的数据中心适合REITs？

中国的数据中心行业虽然获得了长足发展，但世界超大型/大型数据中心的占比当中，我国仅有11%，远低于美国的40%。与此同时，数字经济对计算力的诉求也日益迫切，特别是在5G落地，新基建政策推出以后，一副宏大的数字经济蓝图已经跃然眼前，而数据中心则是这幅蓝图的基础设施。在这样的背景下，除了行业内部，很多优质的异业资本纷纷开始入局。

但由于国内融资渠道单一，退出机制不足，导致产业资本踌躇不前。所以，资产证券化近两年来在数据中心投资行业内呼声甚高。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。根据《通知》，基础设施REITs（不动产投资信托基金）将着重关注新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。作为新基建时代重要基础设施的数据中心，自然也囊括其中。那么，哪些数据中心项目适合REITs呢？

数据中心REITs和地产大有不同

回答问题之前，我们先简单梳理一下数据中心项目的特性。在这里，我们不妨拿REITs比较成熟的商业地产与之比较。众所周知，数据中心和商业地产类似，都属于重资产，甚至被戏称为“数字地产”，但两者却还有很大不同。比如传统地产必然选择闹市区，而数据中心建设却不尽然。

首先，数据中心具有明显的计算力需求导向特性。在区位选择方面，对基础条件的要求近乎苛刻，必须全面考虑气候、供配电水平和网络资源等要素。与此同时，还需要很多生态上下游的行业支持，比如服务器，空调，发电机等。另外，核心半导体器件发热量巨大，数据中心功率密度高达300-2000W/m2，是普通商业地产的几十倍。制冷和电力接入是机柜运行的重要环节，因此专业数据中心在选址时多倾向于规划在年均温低、水电资源丰富（冷却/发电用）的地区。此外，不同下游业务对数据传输和网络跳转时延的要求不同，因此数据中心在选址时同样需要考虑与骨干网节点的物理距离（通常不超过40公里，极限在100公里左右），比如北京周围的廊坊，固安，以及上海的苏州，南通等。但是那些以存储冷数据为主，或者处理对时延要求不敏感业务的机房则不在此列，比如快手的乌兰察布数据中心......

其次，在固定资产与建设成本的构成上，数据中心也和商业地产不同。前者一般选择郊区或者环一线城市，土建成本占比相对较低（15-30%），但机电成本和对建设方的相关能力要求甚高，而商业地产则首选市中心核心地段。

第三，商业地产在建设方面以大众标准化为主，而数据中心由于对建筑的承重、层高、甚至制冷散热方式需求多样，因此很多都需要定制化。另外，做为核心设备的服务器也需要按照一定周期进行更新（3-5年），因此形成了一种长期成本。

所以数据中心的价值核算要比传统商业地产复杂很多，一般用固定资产/总资产来衡量数据中心资产相关价值在整个资产负债表中的比重。国内数据中心资产比较纯的数据港，其(固定+在建)/总资产比例此前维持在60%以上，2019年达到74%，绝对值自2015年的6.1亿元增长到2019年的27.74亿元。光环新网维持在40%以上，2019年固定+在建达到了53.3亿元。

为了解决数据中心普遍重资产且需要大规模资本开支的行业现状，必须要有持续优惠的融资渠道。因此，REITs在海外发展较快，在我国虽然尚处起步阶段，但未来前景也相当可期。

日前，证监会公司债券监管部主任陈飞在上海的一次活动上发表讲话称，REITs投资本质上兼具固定收益和股票的特征，相当于在资本市场、不动产价格、租金体系甚至利率市场之间构筑了一道桥梁，并彼此影响、相互平衡。基础设施公募REITs作为股票、债券、现金之外新的大类资产配置方向，为投资者提供了具有高收益风险比、组合分散化、良好流动性的长期投资工具。证监会、沪深交易所和相关证监局正在与国家发改委及相关部门做好公募REITs试点项目的推荐和筛选，部分省、市发改委已陆续启动项目申报工作，项目近期将上报国家发改委。

资本将重点关注产权与运营权同主体项目

通常来说，在数据中心行业有两种产权关系。一种是项目初始阶段，不动产权和运营权分属不同主体。运营方以租赁的形式获得机房使用权。这种模式在云计算头部企业当中较为普遍。以阿里云为例，其机房多以8+2模式为主，即阿里云负责解决土地产权问题，第三方服务商则负责机房建设和后期运维。建成之后8年内，阿里云以租赁的方式向第三方服务商支付租金，而2则是8年后双方根据成本和利益决定是否续租2年。第二种是，不动产权和运营权自开始即归属同一主体，运营方享有不动产的收益权，同时以专业化的建设、托管、运维等服务收取服务费。两者收益的差异是不动产的未来现金流。根据对产权关系与现金流的分散要求，第二种模式更适合做基础设施REITs的基础资产。

特别是对于那些有资产，却资金不足的数据中心企业而言，REITs的价值更大。由于配售比例很低，通常为20%，因此REITs可以让企业在增加机柜规模的同时不必担心债务过分增加，还能够提升资金效率，从而实现较好的轻资产运营。事实上鹏博士的逻辑与此有异曲同工之妙。总之，REITs有助于盘活资本市场的存量资金，同时帮助数据中心企业持续受益。

招商分析师余俊认为，数据中心REITs有望获得长线资金追捧。根据国内REITs发行条件，自有土地/长期租赁土地（大概率）自建的企业有望优先受益。

后记：关注投资机遇也要警惕行业风险

虽然行业前景一片大好，REITs价值也日益凸显，但对于资本而言，仍然需要注意数据中心可能潜藏的风险。关于这一点，主要是行业早期容易出现的盲目投资现象。2020年，全国各地都掀起了数据中心建设热潮，但上架率却成为了一个非常敏感的问题。具体来说，当下除了云计算服务商定制的数据中心上架率能够达到100%以外，一线城市的存量数据中心上架率普遍在70%-75%，三四线城市甚至很多都在15%。那么，新建数据中心难免在未来会出现大量空置，并导致价格战，最终形成项目烂尾。这会在很大程度上影响数据中心REITs的收益率。

（编辑：衡阳站长网）

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